Más de 46,000 inmigrantes adinerados tomaron una puerta trasera en los mercados inmobiliarios de Vancouver y Toronto en las últimas tres décadas, según datos del Censo personalizado obtenidos exclusivamente por Global News.
Esa puerta de atrás es el Programa de Inversionistas Inmigrantes de Quebec (QIIP).
Establecida en 1986, ofrece residencia permanente a empresarios internacionales con activos netos de al menos $ 1,6 millones, que realizan una inversión sin intereses de $ 800,000 en la provincia de La Belle, y el gobierno devuelve su dinero después de cinco años.
Los solicitantes deben establecerse en Quebec.
Pero los datos muestran cuántos de ellos han terminado en otros lugares, dejando a Quebec con sus inversiones, otras provincias con sus facturas de atención médica y ciudades con flujos de capital extranjero que se han relacionado con el alza de precios de las viviendas.
Los datos, que incluyen tanto a los solicitantes principales como a los secundarios, mostraron que, a partir de 2016, 57.935 inmigrantes inversionistas que llegaron a través de Quebec vivían en Canadá.
Casi 28,000 de ellos (48.3 por ciento) vivían en Columbia Británica, mientras que casi 22,000 (37.9 por ciento) estaban en Ontario.
Solo 6.050 inmigrantes inversionistas que vinieron a través de Quebec (10.4 por ciento) vivían en la provincia en ese momento.
Vancouver fue un gran receptor de inmigrantes inversores. Los datos mostraron que 27.080 (46,7% del total) vivían en la región de Vancouver en 2016, con 8.590 (14,8%) en la ciudad de Vancouver, 6.835 (11,8%) en Richmond y 3.160 (5,5%) en Burnaby.
Mientras tanto, en Ontario, había 19.265 (33,3 por ciento) inmigrantes inversores en el área de Toronto. Los principales destinos dentro de esa región incluyen la ciudad de Toronto (8.760), Markham (3.510), Richmond Hill (2.355) y Mississauga (2.060).
Por el contrario, hubo 5.660 inmigrantes inversores en la región de Montreal, y muy pocos en cualquiera de las otras áreas metropolitanas del Censo de Quebec (CMA).
Como residentes permanentes, los impuestos a los compradores extranjeros no pueden afectar a estas personas. Tampoco puede ninguna medida para frenar la demanda extranjera en el sector inmobiliario canadiense.
Los números no sorprendieron a Josh Gordon, un profesor de políticas públicas de SFU que se ha enfocado en los mercados de vivienda de Toronto y Vancouver.
«Ha habido un tipo de cuentas internas que sugieren que esto es lo que ha estado sucediendo», dijo sobre los solicitantes de QIIP que se establecieron fuera de Quebec.
«Tener estos datos que confirman esto debería ejercer una presión adicional sobre los gobiernos para abordar este terrible programa».
Gordon describió el QIIP como una «farsa», diciendo que Quebec se beneficia del programa, mientras que otras jurisdicciones incurren en los costos de recibir inmigrantes ricos en sus provincias.
«El gobierno de Quebec recibe un préstamo sin intereses, mientras que las presiones sobre el precio de la vivienda y los costos del servicio social de apoyar a las familias inversionistas inmigrantes, que históricamente han pagado impuestos bajos, recaen en Columbia Británica y Ontario», dijo.
Una tubería que canaliza miles de millones extranjeros hacia B.C.
Las estimaciones sobre el origen de estos hogares han variado a lo largo de los años.
A mediados de la década de 1990, la inmigración de inversionistas a Canadá, que llegó tanto a través de Quebec como del Programa de Inversionistas Inmigrantes (IIP) federal cancelado, estaba dominada por solicitantes de Hong Kong y Taiwán.
De 2007 a 2011, el país de la última residencia del 86.8 por ciento de los principales solicitantes del IIP se encontraba en Asia, Australia o el Pacífico, según un informe federal.
El geógrafo de UBC Daniel Hiebert, que se ha centrado en la migración internacional, dijo que la inmigración de los inversores probablemente ahora esté dominada por los solicitantes de China continental.
El informe federal también mostró que los inmigrantes inversores están fuertemente invertidos en bienes raíces.
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A partir de 2016, había 15.285 hogares de inmigrantes inversores en B.C. después de que pasaron por Quebec y el IIP.
Si cada hogar trajo $ 1 millón con ellos, ese es un impacto de $ 15,285 billones en tres décadas.
Dividir eso por 30 años, y eso es un promedio anual de aproximadamente $ 510 millones durante la vida de los programas de inmigrantes de Canadá, un impacto significativo en el mercado de la vivienda, dijo el economista de UBC Giovanni Gallipoli.
«Eso es una subestimación, porque estos muchachos aportan más de $ 1 millón por hogar», dijo Gallipoli.
Gallipoli hizo un cálculo de «respaldo del sobre» para estimar la riqueza que la inmigración de inversionistas ha traído a B.C.
Tomó el precio promedio de una propiedad en el área cubierta por la Junta de Bienes Raíces de Greater Vancouver (REBGV) (aproximadamente $ 990,000 en 2017) y las ventas mensuales promedio en el mismo año (aproximadamente 3,000).
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El cálculo arrojó aproximadamente $ 36 mil millones gastados en bienes raíces de Metro Vancouver en un solo año.
Luego tomó la cantidad de hogares de inmigrantes inversionistas.
Gallipoli asumió que cada uno de ellos gastó $ 1.6 millones en bienes raíces, que fue el precio de referencia de una vivienda unifamiliar en el Gran Vancouver en diciembre de 2017, según el REBGV.
Si cada uno de estos hogares fuera propietario de un hogar unifamiliar de referencia, su impacto financiero en el mercado sería de poco más de $ 24 mil millones, un 67 por ciento estimado del mercado de Vancouver en un solo año.
Pero incluso esa es una estimación conservadora, dijo.
«Incluso si en cada año, solo una fracción de ese dinero se movilizara para comprar bienes raíces, tendría un efecto no despreciable en los precios y el inventario», dijo Gallipoli a Global News.
Pero, ¿por qué tantos inmigrantes inversores que vienen a través de Quebec terminan en Vancouver o Toronto?
Dos solicitantes exitosos de QIIP que se han quedado en esa provincia tienen algunas ideas.
El Sr. Ho y el Sr. Zheng
El Sr. Ho, un profesional de logística de la provincia china de Hebei, llegó a Canadá a través del QIIP en 2016, luego de conocer el programa a través de una empresa de inmigración que celebró una conferencia en su ciudad natal.
Ahora es dueño de una casa, un hotel y un supermercado en Montreal.
Hablando a través de un traductor, dijo que las habilidades del lenguaje pueden ser un problema para las personas que pasan por el QIIP.
Simplemente es más fácil para los solicitantes vivir en Toronto o Vancouver, donde pueden manejarse con «inglés simple». Esas áreas también tienen comunidades donde pueden hablar sus propios idiomas.
El Sr. Zheng, un profesional de valores de Shanghai, inicialmente quería venir a Canadá a través del IIP federal antes de que se cerrara en 2014.
Pero cuando esa puerta se cerró sobre él, otra se abrió a través de Quebec. Él llegó en agosto de 2017.
Zheng llegó a Canadá con la esperanza de poder mudar a su familia y hacer que sus hijos estudien aquí.
Al igual que el Sr. Ho, Zheng se estableció en Montreal y compró una casa allí, aunque aún tiene que establecer un negocio. Y admitió haber pasado buena parte del año en China.
A través de un traductor, dijo que una de las razones por las cuales la mayoría de los inmigrantes inversores se establecen en otra parte es que ya tienen amigos en esas ciudades.
Dijo que es más fácil para muchos de ellos volar de ida y vuelta a China desde Toronto o Vancouver. A muchos no les gusta el clima de Quebec, agregó.
Los inmigrantes inversores que Zheng sabe también compran grandes casas, generalmente para sus familias, para una estadía prolongada, dijo.
Estimaciones conservadoras
La investigación del geógrafo de UBC, David Ley, muestra cómo fueron las estimaciones conservadoras de Gallipoli sobre el capital de los inmigrantes inversionistas.
En su libro Millionaire Migrants, Ley analizó los «fondos totales» que los inversionistas inmigrantes revelaron para probar su capital financiero en la década de 1990.
Ley analizó los fondos totales en manos de inmigrantes inversionistas de 1994 a 1997 y descubrió que «fluctuaban entre un nivel promedio de $ 2,47 millones en 1994 y $ 2,22 millones en 1996», y esas cifras no necesariamente representaban su patrimonio neto completo.
Esos números son grandes cuando se los compara con el valor neto promedio de los residentes de Columbia Británica y de Vancouver en esa época.
Valor neto promedio en B.C. en 1999 fue de $ 395,400, mientras que en Vancouver fue de $ 409,600, según la Encuesta de Seguridad Financiera (SFS).
Esta tabla compara los «fondos totales» promedio disponibles para los solicitantes de inmigrantes inversionistas en 1996 con el patrimonio neto promedio para los residentes de Vancouver y Columbia Británica en 1999:
Ley obtuvo una cifra aún mayor cuando combinó inmigrantes emprendedores e inversores: dos corrientes que alguna vez formaron parte del Programa de Inmigración Empresarial (BIP) de Canadá.
Primero, obtuvo el récord anual más bajo de fondos totales promedio para inmigrantes comerciales entre 1994 y 1997: $ 2,22 millones para inmigrantes inversores, $ 1,2 millones para empresarios.
Luego, multiplicó esas cifras por el número de solicitantes principales que aterrizaron en B.C. de 1988 a 1997.
A partir de eso, estimó que $ 35 a $ 40 mil millones de capital extranjero podrían haber aterrizado en B.C. en este período, con tanto como $ 27 mil millones golpeando solo a Vancouver, y eso no capturó el dinero que los inmigrantes comerciales tenían en el extranjero.
Ley no estaba disponible para una entrevista en esta historia.
Pero Hiebert dijo que es probable que estos «fondos totales» hayan aumentado, «ya que la gran mayoría usa estos fondos para comprar una casa y los precios de la vivienda han aumentado».
Gordon dijo que «no hay duda» de que los programas como la inmigración de inversores ayudan a «separar el mercado inmobiliario del mercado laboral y hacer que la vivienda sea más inasequible».
Dijo que la entrada de dicho capital crea un «efecto dominó» que comienza en los barrios ricos.
«Lo que sucede es que el dinero llega a los vecindarios de lujo, lo que significa que las personas que previamente comprarían en esos vecindarios ya no pueden hacerlo», dijo Gordon.
Luego, «aportan sus mayores poderes de compra a los vecindarios de segundo nivel y presionan a las personas que anteriormente comprarían allí, y así sucesivamente».
«Cualesquiera que sean las intenciones iníciales, no hay duda de que estos programas han facilitado el flujo de riqueza en bienes raíces en Toronto y Vancouver, y que esto ha jugado un papel importante en la relativa inasequible de esas dos ciudades históricamente», agregó.
Impactos fiscales
El alto costo de los hogares no es el único problema que se ha relacionado con la inmigración de los inversores.
Muchos inmigrantes inversionistas también declaran bajos ingresos, y por lo tanto no pagan mucho impuesto a la renta canadiense, a pesar de su riqueza.
Un estudio de Global News de 2016 encontró que los inmigrantes de «clase empresarial» o «inversionistas» que habían pasado dos décadas en Canadá tenían los ingresos por empleo más bajos de cualquier categoría de inmigración en 2013.
Declararon ingresos más bajos que los refugiados.
Ley llegó a una conclusión similar en Millionaire Migrants: descubrió que los inmigrantes inversionistas declararon un ingreso total promedio de $ 11,918 en el año fiscal de 1997, menos que el promedio de $ 18,621 para todos los inmigrantes y refugiados.
Como residentes permanentes, tienen derecho a todos los beneficios sociales, incluida la atención médica, que esos impuestos podrían pagar.
Las facturas de impuestos más bajas fueron una de las razones por las cuales el gobierno federal canceló el programa federal de inversionistas inmigrantes.
El gobierno también dijo que el IIP producía «un beneficio económico limitado» y que los inmigrantes inversores tenían «menos probabilidades de permanecer en Canadá a mediano o largo plazo».
El programa de Quebec, sin embargo, ha continuado operando.
La provincia de La Belle ha establecido en 1.900 la cantidad máxima de solicitudes que espera recibir en virtud de su programa de inmigración para inversionistas durante el período del 29 de mayo de 2017 hasta el 23 de febrero de 2018.
Si las tendencias continúan como lo han hecho durante las últimas tres décadas (y si se aceptan todas esas solicitudes), eso podría significar que poco menos de 900 hogares terminarán en Vancouver a través del QIIP.
Con activos netos de al menos $ 1.6 millones cada uno, alrededor de $ 1.4 mil millones en capital podrían aterrizar en el mercado de vivienda de Vancouver dentro de ese marco de tiempo, y eso, una vez más, podría subestimar los fondos totales de los solicitantes.
El QIIP requiere que los solicitantes «tengan la intención de establecerse» en Quebec. Pero como residentes permanentes, no tienen por qué hacerlo, dijo el ministro de Inmigración de Quebec, David Heurtel, en un comunicado a Global News.
«Al igual que todos los residentes permanentes y todos los ciudadanos de Canadá, son libres de mudarse y establecerse donde lo deseen», dijo.
Se espera que el programa siga creciendo a medida que Montreal se convierta en un lugar más atractivo para los inmigrantes internacionales, Marc Audet, CEO de Auray Capital, un agente de inversiones y un intermediario financiero para el QIIP, le dijo a Global News.
Pero a medida que esto sucede, la ciudad también podría comenzar a retener más inmigrantes inversores, agregó.
«Tenemos más vuelos directos desde China en los últimos dos años, así que eso es otra cosa para ayudar con su retención», dijo Audet.
Dijo que Quebec no quiere enviar solicitantes de QIIP a lugares como Vancouver o Toronto, pero a veces es difícil mantenerlos allí por razones como el idioma.
Hay indicios de que Quebec ha abordado el problema de la retención.
El abogado de Vancouver, Richard Kurland, le dijo a Global News que Quebec ha cambiado su proceso de selección para el QIIP, seleccionando a posibles candidatos para establecer vínculos con otras provincias.
«Si tienes parientes en otro lugar en Canadá; niños en la escuela en otra provincia; propiedad propia en otra provincia; trabajar en otra provincia… no se moleste en postularse «, dijo a Global News en un correo electrónico.
Mientras tanto, Audet no estaba convencida de que la inmigración de los inversores tuviera un fuerte efecto en los precios de las viviendas.
Citó un informe de Conference Board of Canada del año pasado, que cita investigaciones académicas que muestran que los inversionistas inmigrantes «contribuyeron a un aumento del tres por ciento en los precios», un hallazgo cuya metodología ha sido cuestionada.
«[La] línea de fondo es que esos muchachos no tienen un gran impacto», dijo Audet.
Sin embargo, los miembros de los principales partidos políticos de B.C. compartieron las preocupaciones sobre el QIIP.
En 2016, la entonces premier Christy Clark dijo que trabajaría con la premier de Quebec para asegurarse de que los inmigrantes inversores «gasten allí y permanezcan allí».
En ese mismo año, entonces, BC NDP MLA, ahora el Fiscal General David Eby dijo: «No importa qué, la riqueza extrema no debería ponerlo al frente de la fila para la inmigración.
«Y pase lo que pase, todos deben pagar su parte justa de impuestos en nuestra comunidad».
Ahora en el gobierno, el BC NDP ha prometido «cambios impositivos que afectarán la demanda» en el presupuesto de febrero.
En una declaración, B.C. La Ministra de Asuntos Municipales y Vivienda, Selina Robinson, dijo que «en nuestro próximo presupuesto, tomaremos medidas reales para hacer que la vida sea más asequible para todos los ciudadanos de Columbia Británica, incluso abordando la especulación doméstica y extranjera en el mercado inmobiliario».
Pero cualquier medida para asumir la demanda extranjera no se aplicaría a los inmigrantes inversores porque son residentes permanentes.
Durante una misión comercial a China, el primer ministro John Horgan dijo que no estaba al tanto de ningún esfuerzo para tratar de cerrar esta puerta trasera en los mercados de vivienda de B.C.
Dijo que plantearía el problema con el ministro de Empleo, Capacitación y Tecnología, Bruce Ralston, quien estuvo con él en el viaje.
Horgan dijo que la inmigración es un «componente clave» de los campos que se le ha pedido a Ralston que administre, «y queremos asegurarnos de que los programas que están en marcha satisfagan las necesidades de los habitantes de Columbia Británica en primer lugar».
Dijo que quería asegurarse de que las personas no «aprovechen» el acceso a Canadá ni a B.C.
- Con archivos de Richard Zussman
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